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Ist es notwendig, die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft zu haben, um einen Raum in ein Haus umzuwandeln?

Ist es notwendig, die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft zu haben, um einen Raum in ein Haus umzuwandeln?

Die hohen Wohnungspreise in den Großstädten führen dazu, dass Räumlichkeiten in Wohnungen umgewandelt werden. Damit wird ein Trend nachgeahmt, der in den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts in Städten wie New York aufkam, als Menschen mit geringer Kaufkraft, wie Studenten und Künstler, begannen, Lagerhallen und Geschäfte mit einer doppelten Nutzung, als Wohnung und Arbeitsplatz, zu mieten. In der Tat haben verschiedene Medien, wie z.B. ABC, diesen Trend im Januar aufgegriffen.

Heute sprechen die Zahlen für sich. Seit 2016 hat der Stadtrat allein in Madrid mehr als 778 Lizenzen dieser Art erteilt, und es wird geschätzt, dass 20 % der Räumlichkeiten in den großen Städten unseres Landes wahrscheinlich zu Wohnungen werden. Doch bevor Sie sich auf das Abenteuer einlassen, sollten Sie bedenken, dass nicht alle Räumlichkeiten diese Option zulassen. Wie in der Technischen Bauordnung (TBO) festgelegt, können nur solche verwendet werden, die u.a. eine Mindestwohnfläche von 25 m2, eine Fassadenlänge von mindestens 3 m und eine Höhe zwischen 2,40 und 2,60 m aufweisen und bei denen die Belüftung der Küchen durch einen Rauchabzug zum Dach gewährleistet ist.

Ist diese Klärung erfolgt, stellt sich als nächstes die Frage, ob für die Nutzungsänderung in eine Wohnung die Zustimmung der Nachbarn erforderlich ist oder nicht.

Freier Weg für die Umrüstung

Diese Umwandlung ist von der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft befreit, solange eine der drei Voraussetzungen erfüllt ist: Es gibt keine Einschränkung oder ein ausdrückliches Verbot der Änderung der Nutzung im konstitutiven Titel; die gemeinschaftlichen Elemente werden nicht verändert und die Beteiligungsquoten werden nicht geändert. Es ist jedoch nicht überflüssig, dass der Verwalter des Grundstücks auch prüft, ob die Statuten der Eigentümergemeinschaft den Bau von Wohnungen auf dem Grundstück erlauben. Falls diese Genehmigung nicht ausdrücklich angegeben ist, ist die Genehmigung der Gemeinde nicht erforderlich, um die Räumlichkeiten in eine Wohnung umzuwandeln.

Für den Fall, dass diese Änderung die Struktur der Immobilie betrifft, wie z.B. die Änderung der Fassade, und eine Änderung in der Verteilung der gemeinschaftlichen Elemente und somit in den Beteiligungsquoten der Wohnungen an den Kosten dieser Bereiche verursacht, muss die Zustimmung aller Eigentümer der Immobilie eingeholt werden, um diese Umwandlung durchzuführen, auch wenn es kein ausdrückliches Verbot gibt. Wie in Art. 10.3 b des Gesetzes über das horizontale Eigentum (LPH) festgelegt, würde diese Änderung nur dann die Zustimmung der Gemeinschaft haben, wenn sie die Genehmigung von drei Fünfteln der Eigentümergemeinschaft erhält.

Mit dem grünen Licht der Gemeinschaft müssen nur noch die technischen/administrativen Verfahren in Angriff genommen werden, wie z.B. die Beantragung einer Baugenehmigung für die Anpassung der Räumlichkeiten an die neue Wohnnutzung, die Abgabe der Katasteränderungserklärung, die Eintragung der vorgenommenen Nutzungsänderung und die Verwaltung der Erstbezugsgenehmigung.

Um das friedliche Zusammenleben der Gemeinschaft zu respektieren und mit dem Ziel, die Rechte und Pflichten beider Parteien – Gebäudeeigentümer und Grundstückseigentümer – zu wahren, ist es wichtig, dass der Hausverwalter aufgrund seiner Ausbildung und Erfahrung die Zügel in die Hand nimmt und als Vermittler zwischen beiden Parteien agiert.

Fragen wie diese stellen sich in Nachbarschaftsgemeinschaften, und sie sind komplex. Deshalb empfehlen wir bei IESA immer, dass die Gemeinden einen registrierten Hausverwalter haben.

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