¿Es imprescindible contar con la autorización de la Comunidad de propietarios para transformar un local en vivienda?

El alto precio de las viviendas en las grandes urbes está disparando la transformación de locales en viviendas, emulando a una tendencia que apareció en los años 50 del siglo pasado en ciudades como Nueva York, cuando personas con escaso poder adquisitivo como estudiantes y artistas, empezaron a alquilar almacenes y tiendas con un doble uso, como hogar y lugar de trabajo. De hecho, distintos medios de comunicación, como ABC, se han hecho eco de esta tendencia en el mes de enero.

Hoy, las cifras hablan por sí solas. Desde 2016, sólo en Madrid, el Ayuntamiento ha concedido más de 778 licencias de este tipo y se estima que el 20% de los locales de las grandes ciudades de nuestro país son susceptibles de convertirse en vivienda. Pero, antes de lanzarse a la aventura, es preciso recordar que no todos los locales admiten esta opción. Tal y como recoge el Código Técnico de Edificación (CTE), sólo podrán dedicarse a tal uso aquellos que cuenten, entre otros requisitos, con una superficie habitable mínima de 25 m2, tenga una fachada de al menos 3 m de largo y una altura que oscile entre los 2,40 y 2,60 m y la ventilación de las cocinas esté garantizada con una salida de humos a cubierta.

Una vez hecha esta precisión, la siguiente pregunta que debe asaltarnos es si es necesaria la autorización de los vecinos para cambiar el uso de un local a vivienda.

Vía libre para la reconversión

Esta transformación está exenta de contar con el consentimiento de la comunidad de propietarios siempre y cuando se cumpla uno de los tres supuestos: no conste una limitación o prohibición expresa de la alteración del uso en el título constitutivo; no se alteren elementos comunes y no se modifiquen las cuotas de participación. No obstante, no está de más que el Administrador de la Finca compruebe también si en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios se permite hacer viviendas en los locales. En el caso de que esta autorización no venga expresamente indicada, no será necesaria la autorización de la comunidad para transformar el local en vivienda.

En el caso de que este cambio afectara a la estructura del inmueble como, por ejemplo, modificar la fachada, y provocara una modificación en el reparto de elementos comunes y, por lo tanto, en las cuotas de participación de las viviendas en los gastos de dichas zonas, se deberá contar con el permiso de todos los propietarios de la finca para poder hacer esta conversión, inclusive cuando no exista prohibición expresa. Tal y como establece el art. 10.3 b de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), este cambio sólo tendría el beneplácito de la comunidad siempre y cuando obtenga autorización de tres quintas partes de la Comunidad de Propietarios.

Con la luz verde de la Comunidad, sólo queda embarcarse en los trámites técnicos/administrativos como la solicitud de licencia de obras para la adecuación del local al nuevo uso de vivienda, realizar la declaración de alteración catastral, dejando constancia el cambio de uso realizado y gestionar la licencia de primera ocupación.

Es importante que, para respetar la convivencia pacífica de la comunidad y con el objetivo de que se respeten los derechos y los deberes de ambas partes -propietarios del edificio y propietario del local-, el Administrador de Fincas, por su formación y experiencia, tome las riendas de la situación y actúe como intermediario entre ambas partes.

En las comunidades de vecinos surgen temas como estos, que tienen su complejidad. Por eso en IESA recomendamos siempre que las comunidades cuenten con un administrador de fincas colegiado.