-ABOGADO ESPECIALISTA EN COMPRA-VENTA -
Pezzi Administraciones
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Abogados Especialistas en Compra-Venta
PEZZI ADMINISTRACIONES te ofrece la mayor garantía jurídica y asesoramiento en el caso de querer comprar o vender una propiedad. El contar con un equipo de abogados especialistas en la compra-venta te ahorrará problemas y te aportará seguridad en una transacción tan importante como la de la compra-venta de un inmueble o un terreno.
Administradores de Fincas en Nerja
especializados en Propiedad horizontal
Seguridad para el comprador, Garantía para el Vendedor
EXAMEN FÍSICO DEL INMUEBLE
Es preciso comprobar que existe coincidencia con lo ofertado por el vendedor:
- La Calidad de los materiales.
- La Estado de las instalaciones.
- Grado de conservación general.
- Vistas.
- Ruidos.
- Medios de transporte.
En algunos casos puede ser recomendable acudir a la visita con un arquitecto, profesionales que en España tienen una excelente preparación.
Si Existe de un folleto Informativo descriptivo del inmueble, tendrá valor contractual de forma que el comprador podrá exigir del vendedor el cumplimiento de todo lo ofertado en dicho folleto, aunque con posterioridad no se haga constar en la letra del contrato que llegue a firmarse.
El folleto deberá incorporar:
- Plano del emplazamiento del inmueble.
- Plano del inmueble y redes interiores de servicios, agua, electricidad y otras.
- Descripción del edificio, de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios, con expresión de sus superficies.
- Descripción de los materiales, sus calidades, asilamientos acústicos y térmicos, del edificio, de la vivienda, zonas comunes y de los servicios accesorios.
- Datos de la inscripción del inmueble en el registro o la mención de no hallarse escrito.
- Precio del inmueble y forma de pago.
Las empresas promotoras y comercializadoras de inmuebles, deberán tener a disposición de del público, su denominación o razón social, domicilio y en su caso los datos de inscripción en el Registro Mercantil.
EXAMEN DE LA SITUACIÓN JURÍDICA DEL INMUEBLE
A través de Nota Simple del Registro de la Propiedad, podremos informarnos de:
- El propietario del inmueble.
- Descripción del inmueble, su situación, su superficie, sus anejos y la cuota de participación en el régimen de propiedad horizontal.
- Servidumbres.
- Hipotecas que puedan gravarla, con expresión de la responsabilidad hipotecaria por principal, intereses, costas y plazos de duración.
- Embargos y posibles litigios sobre la propiedad.
- Afecciones fiscales y otras cargas que afecten a la propiedad del inmueble.
- Régimen administrativo, aplicable si se trata de Vivienda de Protección Oficial.
Se podrá también solicitar al Registro de la Propiedad una Certificación de Dominio y Cargas, puede tener un contenido más amplio que la nota simple, pudiendo incluir si se acredita el interés en su conocimiento, la reproducción literal de las inscripciones o información acerca del historial no vigente el inmueble.
Solicitar que acredite el vendedor:
- Estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, mediante certificado del Administrador de la Finca.
- Estar al corriente del pago del Impuesto sobre bienes Inmuebles, aportando los últimos cuatro recibos pagados.
- Estar al corriente del pago del las cuotas de la comunidad de propietarios, aportando certificación expedida por el Administrador, Presidente o Secretario de la Comunidad de Propietarios.
- El vendedor debe aportar la copia autorizada de la escritura pública mediante la cual adquirió la vivienda, en el caso de que se trate de viviendas de segunda mano.
LA COMPRA-VENTA SOBRE PLANO
Antes de la firma del contrato de adquisición sobre plano de una vivienda y de la entrega de cualquier cantidad de dinero por ese concepto, se debe comprobar:
- Que la promotora existe y que la persona que se va obligar en su nombre está facultada para ello, esta información se puede obtener en el Registro Mercantil comprobando la inscripción de la sociedad, cargos de administración, apoderados y estatutos.
- Que el solar sobre el que se va a construir la edificación está inscrito a nombre de la promotora, siendo de su propietaria, comprobándolo a tal efecto en el Registro de la Propiedad.
- Que la edificación que se va a construir consta con la correspondiente licencia municipal, para su comprobación es necesario acudir la Ayuntamiento, es posible que conste inscrita la obra nueva futura y si es así es que ya existe licencia otorgada.
La firma del contrato no debe de incluir cláusulas abusivas, en su caso se tendrán por no puestas y se consideraran nulas, aunque el comprador las haya firmado. Entre otras serían cláusulas abusivas,las que imponen la obligación al comprador de:
- Subrogarse en el préstamo hipotecario contratado por el promotor.
- Correr con los gastos propios de la actividad del promotor.
- Correr con los tributos cuyo sujeto pasivo es el promotor.
- Correr con los gastos propios de la actividad del promotor.
- Correr con los gastos derivados del establecimiento de los suministros de la vivienda cuando deba entregarse en plenas condiciones de habitabilidad.
- Renunciar al derecho de elegir notario por parte del comprador.
- La obligación que permiten al promotor realizar modificaciones en el proyecto sin consentimiento del comprador.
FIRMA DEL CONTRATO DE COMPRA-VENTA
Se trata de la prestación formal del consentimiento para realizar la compra-venta con lo cual una de las partes entrega el inmueble y la otra parte paga el precio, que en la mayoría de las ocasiones se materializará con la entrega de las llaves por el vendedor y la entrega del precio del inmueble por el comprador o en su caso por el banco que financie la operación mediante la constitución de la correspondiente hipoteca.
GARANTÍAS SOBRE EL ESTADO DEL INMUEBLE
Cualquiera que sea la forma del contrato el vendedor queda obligado por los vicios o defectos ocultos del inmueble aunque los ignorase. El comprador en esta situación podrá optar por la subsanación, la rebaja proporcional del precio, incluso el desistimiento del contrato con devolución del precio.
El vendedor responderá del cumplimiento de la calidad del espacio interior habitable fijado por la legislación vigente y además el promotor, constructora, arquitecto superior y arquitecto técnico o aparejador, responden solidariamente frente a los compradores y terceros en los siguientes plazos de garantía:
- Plazo de garantía de 1 año, por defectos constructivos en terminados o acabados.
- Plazo de garantía de 3 años, por defectos constructivos que afectan a la habitabilidad, tales como grietas, humedades, y otros.
- Plazo de garantía de 10 años, por defectos estructurales, tales como grietas, humedades, y otros.
El plazo para reclamar prescribe a los 2 años desde que se producen los daños, lo que hace necesario no demorar la toma de decisiones.
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