Die Eigentümergemeinschaften können die touristischen Wohnungen vor zukünftigen Eigentümern verbieten

Die Eigentümergemeinschaften können die Kommerzialisierung von Ferienhäusern verbieten, auch wenn es keine Einstimmigkeit in dieser Frage gibt, und die Entscheidung auf zukünftige Eigentümer auswirken. Dies hat die Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen bei der Entscheidung über die Berufung einer Nachbarschaftsgemeinschaft gegen die Qualifikation eines Standesbeamten von Santa Cruz de Tenerife festgestellt.

Konkret hatte sich der Standesbeamte geweigert, eine neue gesetzliche Regelung einzutragen, nach der es ausdrücklich und in jeder Hinsicht verboten ist, die Immobilien des Gebäudes als Ferienwohnungen zu vermarkten“. Und zwar deshalb, weil sie davon ausging, dass diejenigen, die im Register als Eigentümer eingetragen waren, ihre Zustimmung zur Änderung der Satzung geben mussten, da die eingetragenen Eigentümer nicht mit allen Eigentümern übereinstimmten.

Außerdem hatte der Registerführer beanstandet, dass einige Eigentümer ihren Erwerb erst nach der Beschlussfassung eingetragen hatten, und es war nicht nachgewiesen, dass sie der Satzungsänderung zugestimmt hatten.

Die Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen hat jedoch entschieden, dass keine Einstimmigkeit erforderlich ist, um Vereinbarungen zu treffen, die die Ausübung der so genannten „Vermietung oder touristischen Nutzung der Wohnungen“ einschränken oder bedingen, unabhängig davon, ob sie eine Änderung des konstitutiven Titels oder der Satzung der Eigentümergemeinschaft beinhalten oder nicht.

In diesen Fällen gilt die Ausnahme, die durch den von der Regierung 2019 verabschiedeten Königlichen Erlass über dringende Maßnahmen im Bereich Wohnen und Mieten in das horizontale Eigentumsgesetz eingeführt wurde. Diese Regel reduziert die Mehrheit auf das zustimmende Votum von drei Fünfteln der Gesamtzahl der Eigentümer, die ihrerseits drei Fünftel der Beteiligungsquoten repräsentieren, um die Vereinbarung zu verabschieden.

Registrierung der Vereinbarung

Nach Meinung von José Miguel Tabarés, Vize-Dekan der Vereinigung der Registratoren Spaniens, ist dies eine „korrekte Resolution“, obwohl er auf zwei Punkte aufmerksam macht. Die erste hat mit „erworbenen Rechten“ zu tun. Und ist, dass, wenn ein Eigentümer bereits eine Touristenwohnung mit der entsprechenden behördlichen Genehmigung hat und diesen Umstand in das Register eingetragen hat, „wir eine Diskussion führen könnten“ darüber, ob der Rest der Nachbarn das Wohnen für touristische Nutzung verbieten kann.

Doch diese Frage beiseite lassend, erklärt der Anwalt, dass, sobald die Eigentümer der Satzungsänderung zustimmen und zur Eintragung schreiten, nachfolgende Käufer von dem Verbot betroffen wären. Wenn sie die Registrierung jedoch nicht vornehmen, würde die Vereinbarung nur die Nachbarn binden, nicht aber die Drittkäufer, die sich darauf berufen könnten, dass sie keine Kenntnis von der Vereinbarung hatten und diese sie daher nicht bindet.

Der zweite Punkt, den der Prodekan hervorhob, bezieht sich darauf, wie die Drei-Fünftel-Mehrheit zustande kommt. Und ist, dass, wenn die Vereinbarung „ohne die formalen Anforderungen“, die die Gesetzgebung verlangt, angenommen wird, sie verfallen kann, mit der Folge, dass eine neue Abstimmung über die Angelegenheit erforderlich ist.

In diesem Sinne erklärt Inmaculada Vivas, Professorin für Zivilrecht an der Universität Sevilla, dass, wenn nicht alle Eigentümer an der Versammlung teilnehmen, in der ein Veto gegen die touristischen Pachtverträge eingelegt wird, „der Sekretär eine Kopie des Protokolls an die Abwesenden schicken muss, damit es eine Empfangsbestätigung gibt und auch weiß, ob sie die 3/5 erreicht haben“.

Wenn innerhalb von 30 Kalendertagen nicht ihre Ablehnung gegenüber dem Sekretär zum Ausdruck bringen, werden als Ja-Stimmen gezählt, so dass, wenn das gesetzlich festgelegte Quorum von 3/5 mit den Anwesenden erreicht wird, die Vereinbarung „gültig“ wäre, sagt Vivas.

In jedem Fall „ist es nach Ablauf der 30-Tage-Frist notwendig, die Gemeinschaftsvereinbarung in eine öffentliche Urkunde umzuwandeln und im Grundbuchamt zu registrieren, damit sie gegenüber Drittkäufern durchsetzbar ist“, sagt der Professor.