¿Cómo solucionar problemas y conflictos vecinales provocados por filtraciones, humedades y goteras?

Un problema clásico que los Administradores de Fincas están acostumbrados a gestionar es la aparición de filtraciones en la comunidad de vecinos. Ya sean manchas de humedad o goteras, estos percances suponen un gran conflicto para los vecinos, ya que resulta difícil saber a simple vista de dónde vienen y, en muchas ocasiones, los vecinos acuden directamente al propietario de la vivienda aledaña en lugar de comunicar el problema a su Administrador de Fincas, generando una situación de tensión innecesaria que perjudica la convivencia de la comunidad.

La filtración puede darse en el interior de las viviendas, pero también en una zona común o en los exteriores del edificio, situación que provoca una mayor confusión y que siempre desemboca en preguntas al Administrador de Fincas sobre los gastos de reparación y dudas sobre si se responsabiliza el promotor del edificio o la propia comunidad.

En cualquier caso, hay que tener en cuenta que no existe un procedimiento legal determinado para estos casos. Los precedentes son confusos, la jurisprudencia de cada Audiencia Provincial es distinta, pero este es el proceso habitual que utilizan los Administradores de Fincas colegiados para solventar los conflictos cuando aparecen humedades:

1º Determinar el origen de las filtraciones: El primer paso es que un profesional realice una inspección técnica de la gotera o humedad para acreditar el origen del problema. Siempre es necesario dejarse guiar por un profesional, antes de iniciar un proceso que pudiera terminar en la vía legal. El Administrador de Fincas necesita tener completa seguridad del lugar y motivo por el que se inició la filtración para evitar errores a la hora de determinar quién se debería hacer responsable de su arreglo.

2º Elaboración de un informe técnico: El especialista acreditado debe realizar un informe que recoja, además de la causa que provocó la filtración, una solución, una estimación de los daños que ha acarreado la humedad y un presupuesto de los costes que implica su reparación.

3º Mediación y solución del conflicto: Una vez que ambas partes revisan el informe, el Administrador de Fincas hará todo lo posible por poner una solución cordial y de mutuo acuerdo donde la parte responsable de la gotera se haga cargo de subsanar los daños provocados. Solo en caso de no llegar a un acuerdo justo, se pasaría a presentar una denuncia ante un tribunal para que determine quién es el responsable.

Una reparación de urgencia

Hay que tener en cuenta que ante este tipo de reparaciones actuar con urgencia es clave. Sin embargo, cuando las partes del conflicto no llegan a un acuerdo, la reparación puede demorarse meses hasta que se resuelva por la vía judicial, aumentando la gravedad de la filtración y sus costes de reparación.

Por suerte, en la experiencia de los Administradores de Fincas, estos conflictos suelen resolverse de mutuo acuerdo, especialmente cuando ocurren entre vecinos. Pero cuando la responsabilidad recae en el seguro de la comunidad o en la promotora del edificio, estos trámites pueden alargase más. Por ello, es necesario contar con un Administrador de Fincas colegiado que conozca el día a día del sector y los procedimientos legales adecuados para resolver cada conflicto.